Osvrt na pogrešna tumačenja pravila oporezivanja prihoda od izdavanja nepokretnosti koje ostvaruje fizičko lice koje ujedno ima i status preduzetnika paušalca

Izmenama i dopunama Zakona o porezu na dohodak građana (u nastavku: ZPDG), izvršenim krajem 2017. godine precizirana je odredba člana 65a stav 3. ovog zakona koja se odnosi na poreski tretman prihoda koji se ostvaruju od izdavanja nepokretnosti. Naime, prema odredbi člana 65a stav 3. ZPDG, prihodi koje od izdavanja nepokretnosti ostvari obveznik iz člana 32. ovog zakona, osim preduzetnika paušalca, oporezuju se kao prihod od samostalne delatnosti.

Kao što smo već objasnili u časopisu Porezi i računovodstvo broj 1/18, suština je da nije reč o nekakvoj izmeni poreskog tretmana od 1. januara 2018. godine, već samo pravno-tehničkom usaglašavanju norme imajući u vidu da su definisane četiri kategorije preduzetnika (preduzetnik, preduzetnik paušalac, preduzetnik poljoprivrednik i preduzetnik drugo lice). Međutim, u pojedinim „stručnim“ časopisima obično pravno-tehničko usaglašavanje predstavljeno je kao navodna značajna izmena u pogledu načina oporezivanja prihoda od nepokretnosti koje ostvari fizičko lice koje je ujedno i registrovano kao preduzetnik paušalac. Pogrešna tumačenja nastala su kao rezultat površnosti i previda, s tim da su pojedini obveznici (pre svih osiguravajuća društva) dovedeni u zabludu po ovom pitanju. 

Detaljna objašnjenja o ovoj temi dali smo u časopisu Porezi i računovodstvo broj 3/18, koji upravo treba da izađe iz štampe. U međuvremenu, izdato je i Mišljenje Ministarstva finansija koje je već objavljeno u aplikaciji Porezi Online. 

Ukratko, fizičko lice koje je registrovano kao preduzetnik paušalac, ukoliko ostvaruje prihode od nepokretnosti, ima dve opcije. Jedna je da te prihode ostvari kao fizičko lice, a ne kao preduzetnik. Druga opcija je da prihode od izdavanja nepokretnosti ostvari kao preduzetnik tj. u okviru obavljanja samostalne delatnosti, ali u tom slučaju gubi pravo na paušalno oporezivanje i dužan je da započne sa vođenjem poslovnih knjiga.

Naime, prema nepromenjenoj odredbi člana 40. stav 2. tačka 2) ZPDG, postoji nespojivost između ostvarivanja prihoda od izdavanja nepokretnosti i ostvarivanja prava na paušalno oporezivanje takvih prihoda. S tim u vezi, ukoliko bi fizičko lice (koje po osnovu obavljanja neke druge delatnosti ima status preduzetnika paušalca) ostvarilo prihode od izdavanja nepokretnosti, oduvek je postojala obaveza plaćanja poreza po odbitku od strane isplatioca (u slučaju kada je isplatilac pravno lice ili drugi preduzetnik) jer takvi prihodi nisu mogli da budu smatrani prihodima koji se paušalno oporezuju. Prema tome, u ovakvim slučajevima zakupodavac prilikom izdavanja nepokretnosti ne istupa kao preduzetnik paušalac, nego kao obično fizičko lice. 

U suprotnom, ukoliko fizičko lice prihode od nepokretnosti želi da ostvari u okviru obavljanja samostalne delatnosti (kao preduzetnik), to može da uradi, ali u tom slučaju gubi pravo na paušano oporezivanje. Naime, odredbom člana 42. stav 5. ZPDG propisano je da preduzetnik kome je utvrđeno pravo na paušalno oporezivanje, ovaj način oporezivanja koristi dok se ne utvrdi da su prestali razlozi za paušalno oporezivanje, odnosno da izmenjeni uslovi isključuju pravo na paušalno oporezivanje. Imajući u vidu da pravo na paušalno oporezivanje ne može da se prizna obvezniku koji obavlja delatnost iznajmljivanja nepokretnosti, nesporno je da bi početkom obavljanja takve delatnosti (zaključivanjem ugovora o zakupu nepokretnosti u svojstvu preduzetnika) prestali razlozi za paušalno oporezivanje. U ovom slučaju nije sporno da isplatilac prihoda ne bi imao obavezu da obračuna i plati porez po odbitku jer će prihodi od zakupa nepokretnosti – kao sastavni deo oporezive dobiti koju preduzetnik utvrđuje u poreskom bilansu – biti oporezovani porezom na prihode od samostalne delatnosti.

U slučaju kada se u ugovoru o zakupu fizičko lice predstavilo kao preduzetnik, zbog čega isplatilac prihoda nije obračunavao porez po odbitku (ne sagledavajući da li je preduzetnik paušalac ili vodi poslovne knjige), pri čemu preduzetnik nije započeo vođenje poslovnih knjiga (što je suprotno već objašnjenim pravilima iz ZPDG), otvoriće se pitanje odgovornosti u postupcima poreskih kontrola. U tom smislu, obe ugovorne strane izložene su poreskom riziku jer je pitanje koji pristup će poreski organ primeniti u svakom konkretnom slučaju. 

TRENINZI U MARTU

• 16. marta - Oporezivanje imovine (utvrđivanje poreza na imovinu za 2018. godinu i porez na prenos apsolutnih prava)
• 20. marta - Primena Korisničkog uputstva za pregled obračuna PDV-a i nova pravila oporezivanja porezom na dobit po odbitku (premijera - još malo slobodnih mesta)
• 21. marta - Primena Korisničkog uputstva za pregled obračuna PDV-a i nova pravila oporezivanja porezom na dobit po odbitku (repriza - još malo slobodnih mesta)

Prijavite se brzo, jer broj mesta je ograničen na 80 učesnika!